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房地产信托仅5%难兑付
作者:xqy 来源:互联网 阅读次数:7461次 发布日期:2012年4月05日

  自去年以来,房地产信托迎来兑付高峰,针对房地产信托难兑付的消息不断,更有媒体指出房地产信托仅5%难兑付
  
  《东地产》记者了解到,信托兑付难的问题并没有外界想象的严重,多位信托公司人士及业内专家指出,最多5%的房地产信托产品出现兑付难题。“不能称之为兑付险情、兑付危机,顶多是因为现金流问题产生的暂时兑付难题。”
  
  与此同时,面对房地产信托兑付问题,一场关于地产基金公司接盘信托公司的可行性研究正在悄然展开。
  
  中小房企兑付有难度
  
  在2012年一季度结束后,房地产信托即将进入单季900亿的兑付时代。
  
  中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。
  
  如此庞大的兑付款项,盛世神州房地产投资基金董事长张民耕坦言,在目前房地产形势下,确实存在压力,但信托产品是中国金融中具备最灵活的手段,即可以通过发行新的信托计划接盘,也可以自有资金介入或资产管理公司收购,还可以通过基金公司接盘。
  
  因此,在他看来,全年2500亿元的到期兑付款,有兑付问题的比例不会太高,预计在5%左右。
  
  也有信托机构认为,产生兑付问题的房地产信托产品主要集中在中小型房地产企业,大型房企项目量大,通过降价回笼资金可以顺利完成清算。
  
  房企降价助力清算
  
  针对渐近的房地产信托兑付时间点,部分房地产企业纷纷采取降价措施,提前清算。降价阵容也从龙湖、星河湾,扩散至招商、保利等大型房企。
  
  在降价打折下,其中招商地产旗下的佘山珑原也在3月底以单价3.2万元的破纪录的低价成交2套。最高时期,该项目叫价6万元每平方米。
  
  事实上,通过房地产信托融资已经是开发商常规手段,包括万科A在内的30家地产上市公司几乎都有地产信托项目,共计118个项目、金额达630亿元。从发行规模看,发行规模最大的万科A达到90亿元。从到期规模看,今年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科A43亿元、金地集团24亿元。
  
  而3月30日,龙湖好望山集中成交192套房源,成交价格统一为14525元/平米,没有出现价格差,成交总金额2.7亿元。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,此次龙湖好望山城集中成交应该非普通购房者购买,按照之前集中成交而价格统一的经验来看,此次成交应该是龙湖将龙湖好望山城192套房源当做金融产品设计,或以该项目这些房源抵押融资,或以房地产信托形式进行交易。
  
  基金接底信托难度重重
  
  尽管最终面临无法完成兑付的比例并不高,但有关房地产信托产品一旦出现问题,如何下一步操作的研究也正在展开,除去开发商降价偿还信托融资外,基金能否接盘信托也首度被提及。
  
  信达地产旗下的股权基金相关负责人认为,房地产信托退出机制有七种方法可以尝试,基金化资金池、资产管理公司接盘、信托间相互接盘、信托公司固有资产接盘、信托公司关联股东接盘、民间高利贷,以及地产基金接盘。
  
  在上述负责人看来,地产基金接盘信托产品处于起步探讨阶段,一旦可以完成信托与基金的合作,对于盘活资产值得期待。不过,该负责人也承认,目前机制下难度重重。
  
  “开发商是否能接受?房地产私募基金资金是否能够到位?基金介入的时机点如何测算?”针对基金接盘信托,一家北京信托公司负责人认为必须先行解决这三大问题,才能进一步讨论是否可操作性,尤其是开发商、信托公司、基金公司三者间的相互合作模式和信任建立。


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